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银行间发债条件放宽 房企融资环境将持续改善

发布时间:2019-10-09 16:17:46 编辑:笔名

据媒体报道,2015年6月16日,中国交易商协会召开会议,就进一步推进债务融资工具市场规范发展工作举措进行了通知。通知要求在“落实政策、逐步试点、稳妥推进、风险可控”的原则框架下,有序拓宽企业中期票据发行主体范围。

从通知内容来看,发债主体的放宽仍然坚持风险可控的基本原则,发债房企应始终具备较好的开发能力和较高的开发资质,此前的“四公原则”(公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可度高)仍然需要遵守,信息披露质量亦将是企业能否顺利及时获准发债的重要因素。

自2013年末明确房地产市场化调控思路以来,新一届政府在供给和需求两方面不断完善行业政策。此次发债标准的放宽是供给端调整措施在资金方面的进一步完善,有利于供给不足区域增加住宅供应,房企融资环境将得到改善,受益企业融资渠道进一步丰富,融资成本有望降低。

现阶段,市场内大中型上市房企的信息披露更加全面、规范、透明,国有企业的操作合规等方面相对规范,均有利于市场判断企业风险。相关房地产企业若想借力政策拓宽自身融资渠道、降低融资成本,需在信息披露和公司治理方面做足功课,加强公司经营、诚信合规、企业治理等信息的披露,并加强项目运作各环节的管控以防止合规风险的发生。

2015年6月16日,(,)间市场交易商协会召开会议,就进一步推进债务融资工具市场规范发展工作举措进行了通知。通知要求在“落实政策、逐步试点、稳妥推进、风险可控”的原则框架下,有序拓宽房地产企业中期票据发行主体范围。

从通知内容来看,发债主体的放宽仍然坚持风险可控的基本原则,发债房企应始终具备较好的开发能力和较高的开发资质,此前的“四公原则”仍然需要遵守,信息披露质量亦将是企业能否顺利及时获准发债的重要因素。

自2013年末明确房地产市场化调控思路以来,新一届政府在供给和需求两方面不断完善行业政策。此次发债标准的放宽是供给端调整措施在资金方面的进一步完善,有利于供给不足区域增加住宅供应,房企融资环境将得到改善,受益企业融资渠道进一步丰富,融资成本有望降低。

现阶段,市场内大中型上市房企的信息披露更加全面、规范、透明,国有企业的操作合规等方面相对规范,均有利于市场判断企业风险。相关房地产企业若想借力政策拓宽自身融资渠道、降低融资成本,需在信息披露和公司治理方面做足功课,加强公司经营、诚信合规、企业治理等信息的披露,并加强项目运作各环节的管控以防止合规风险的发生。

2015年6月16日,中国银行间市场交易商协会召开会议,就进一步推进债务融资工具市场规范发展工作举措进行了通知。通知要求在“落实政策、逐步试点、稳妥推进、风险可控”的原则框架下,有序拓宽房地产企业中期票据发行主体范围,推进下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业,省级政府(包括直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业注册中期票据用于普通商品房建设。通知还强调要“强化房地产企业信息披露机制”。

房企银行间市场发债标准放宽,债券市场按照市场化思路继续支持实体经济发展,受益企业融资渠道进一步丰富,融资成本将有所降低,有利于供给不足区域增加住宅供应

从通知内容来看,在经济新常态、债市刚兑已被打破的大环境下,发债主体的放宽仍然坚持风险可控的基本原则,发债房企应始终具备较好的开发能力和较高的开发资质,此前的“四公原则”仍然需要遵守;从发行主体来看,更多开发商可以参与到债务融资市场之中,直接拓宽了受益范围,但同时可以看到扩容行为主要针对国有房企开展,且副省级城市及计划单列市以上级别国有房企处于优先放开序列,这同国有企业在合规风险方面控制相对较好有关;从企业风险筛查角度来看,信息披露质量将成为企业能否顺利及时获准发债的重要因素。

新政的实施是债券市场支持实体经济、供给端市场化调控房地产市场的体现。自2013年末明确房地产市场化调控思路以来,新一届政府在供给和需求两方面不断完善行业政策,调整了上届政府压制需求的思路并更加注重供给端的调整。在资金供给层面,近年来国内房地产企业融资环境较为严峻,而2014年3月以来,上市房企股权再融资正式开闸、国务院常务会议决定发行住宅金融专项债券、上市房企银行间市场发行中期票据开闸等房地产融资放松政策屡现。此次发债标准的放宽是供给端调整措施在资金方面的进一步完善。

新政的实施有利于改善房企的融资环境。融资渠道方面,近期房地产开发总体资金来源下降较为明显,2015年前5月同比降低1.60%,银行贷款和房地产仍然是房企融资的主要资金来源。2014年以来新增银行贷款延续了增速放缓的态势且2015年以来持续为负,2015年前4月累计值为6,276.38亿元,同比增速降至-7.70%;信托行业仍处于调整期,2015年前3月新增房地产信托资金共1,195.42亿元,同比下降18.26%。融资成本方面,保守估计目前中型房企综合债务资金成本在10%及以上,大型房企的综合债务成本也在8%左右,总体融资成本较高,而各类债务融资工具的利率定价主要依据企业信用评级和当期市场资金情况。我们对2014年9月银行间市场房企中票融资放松通知下发至今的发行情况进行简单梳理,在此期间,银行间市场共有11家房地产企业发行14支中期票据,平均发债年限4.14年,发债利率5.17%,平均较同期银行贷款利率低0.49个百分点。因此,预计随着房企债务融资工具的逐步使用,受益房企的融资渠道将进一步丰富,融资成本将有所降低。

若借力政策拓宽融资渠道、降低融资成本,房企需在信息披露和公司治理方面做足功课

通知中强调了“强化房地产企业信息披露机制”,“经营层面从募集资金用途、偿债保障措施、项目运营模式、土地开发相关项目取得流程等方面强化信息披露和合法合规性要求”,同时扩容主体主要针对公司治理水平相对较高的国有房企。从方法论的角度讲,中债资信评价住宅开发企业信用风险的关注点主要包括业务规模、项目分散性、项目成本水平、合规风险、治理风险等。我们认为,信息披露方面,投资者利益保护、监管及市场自律和发行人市场融资行为均建立在企业披露信息及时、真实、全面的基础之上,特别是经营数据(如项目分布、项目成本、销售进展等)方面,除与事实产生重大偏离外,投资者难以判断其准确与否,进而难以判断相关风险。公司治理方面,房地产企业的运行和房地产项目的运转环节较多,涉及市场主体较多,不合规风险或在不同层面以不同形式暴露出来。房地产项目立项、可行性研究、拿地、融资、施工建设、销售经营等环节均蕴含着操作不合规的风险,尤其应对违法拿地、囤地、拆迁、非法集资等行为需重点关注,层面导致的突发事件或将使房地产企业即期偿付及短期周转存在较大压力。

现阶段,市场内大中型上市房企的信息披露更加全面、规范、透明,国有企业的操作合规等方面相对规范,均有利于市场判断企业风险。相关房地产企业若想借力政策拓宽融资渠道、降低融资成本,需在信息披露和公司治理方面做足功课,加强公司经营、诚信合规、企业治理等信息的披露,并加强项目运作各环节的管控以防止合规风险的发生。

  作者:中债资信评级业务总部 唐海亮 谷仕平

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